广州衬衫批发联盟

楼市短期调控”三板斧“,长期还靠供给侧改革!

楼主:杨红旭楼市研究 时间:2021-10-22 09:55:11

据经济之声《央广财经评论》报道,房地产市场持续引发关注。在全国各地相继发布楼市限购令之后,针对房地产市场的整顿行动也迅速启动。昨天,住房城乡建设部发文要求,各地要持续整顿房地产市场秩序,重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源,操纵市场价格等三类违法违规行为。


规范房地产市场,出台限购限贷政策,是目前抑制热点城市房价过快上涨的一种行政性手段。那么,从长期来看,如何让房地产市场更加健康稳定的发展是亟待解决的课题。


社科院财经战略研究院课题组最新发布的一份报告指出,抑制热点城市房价过快上涨,除了限购限贷政策,同时要有效改善供给。总体上控制货币过快增长,加快建立房地产市场健康发展的长效机制。明确公布政府短、中、长期土地利用和建设规划,合理引导居民流动。


报告还指出,在防范风险方面,一定要管好货币和土地两道“闸门”,改革土地供应制度,保持适度的房地产投资规模和增速,防控房地产和金融风险。而从根本上来说,供给侧结构性改革仍旧也是房地产市场发展的核心,只有通过大量提高市场供给能力,满足市场不同需求,做到高端有市场,中端有支撑,低端有保障,才能让房地产市场更加平稳,满足广大群众的住房需要。


上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此作出分析与评论。


杨红旭:“最近房地产的调控政策比较多,有关市场秩序的整顿,最近由住建部进行部署后各地进行落实。那么,怎样去看待这样的市场秩序整顿?


我认为它是整个房地产调控的重要组成部分。稳定房价最主要是稳定供求关系。一是抑制需求,比如很多城市施行限购、限贷,包含最近一段时间很多城市限购限贷进一步的升级,抑制不合理的购房需求,需求萎缩才有利于市场平稳,房价的稳定。二是增加供给,很多地方政府也公布了一些政策,增加土地供应量,同时还增加新房供应量。


市场秩序整顿,是除了抑制需求、增加供应之外,另外一类重要调控手段。有关整顿,相关部门列出了三个主要的违规违法行为:


一是垄断房价、操纵市场价格。这主要是指新房方面有些企业捂盘惜售,比如领了预售证后按规定应是10天之内开盘,而且需要把领证的所有房源一次性开盘。但很多企业在楼市好时会惜售,制造市场的饥渴感。另外就是中介,有些中介会签订独家代理协议,独揽某个板块和小区的多数在售房源,由此出现空抬价格的现象。


二是造谣生事,误导市场预期。曾经买房的朋友们都知道,很多人的朋友圈、QQ群里,一些中介总是会发布类似‘明天要调控了,赶快去签约’的消息。这些消息有时真,有时假,其目的是尽快地让买卖双方达成成交协议,然后赚取佣金。所以,中介为了追求佣金,有时就会故意造谣生事,从而让买房、卖房人情绪紧张,人为造成一种市场的恐慌情绪,这很不利于房价的稳定。


三是提供虚假证明,扰乱市场秩序。比如一些投资客、买房人的暂时收入没那么高,中介就可能帮他想办法开一些假收入证明。还有就是像离婚,甚至根本不用去民政中心办理手续,中介机构就会帮忙搞一套假的离婚证据。所以,这种现象是必须要治理、整顿的。


还有,调控房价市场既要有短期的调控,又要考虑中长期的长效机制建设。短期调控重点在于抑制不合理的需求,比如限购、限贷甚至限价,其效果立竿见影,部分人立马会丧失购房资格。但中长期来看,还是要把供给侧要好好梳理。



关于供给侧方面,需要分成两个思考的着眼点:


一是短期来看,调控之后,仍有一些地王出现,比如昨天广州出现单价新地王,比如今天南京六块地达到限高价格。这说明开发企业仍然很饥渴,尤其是在一线和二线城市,他们拿不到地会很着急。


对于政府来讲,需要制定短中期的供地计划,不仅要增加土地供应,还要把具体的信息予以提前公布。比如2017年,某个城市计划供应多少总量,空间供应结构怎么样,具体地块信息,都应公布,这样有利于开发商根据资金状况和补货需求,提前安排一年拿地计划,有利于缓解某个时段的抢地情绪。


同时,对于有关的年度计划要落实到位,比如前段时间,2017年北京的宅地供应计划一公布,就引发了群众的紧张情绪,因为计划供地量明显小于去年的计划量。但群众们不知道,去年北京的供地量,远小于计划量。这种现象还普遍性的存在于其他城市,为什么地方政府就不能严格执行供地计划呢,为什么总是有计划没落实呢?


再者,要建立健全市场激励机制,形成公平的市场竞争环境,这样才能让部分企业减少盲目拿地的冲动。比如,某些房企在楼市火爆期,拼命的抢高价地,一旦拿地后遭遇市场降温,又会恳求政府退地、或返还土地金、或修改规划提高容积率等等。而有些地方政府姑息包容之。如此就有背市场公平,下一次,这个激进型的开发商还会在高位抢地,从而助长房价。


长期来看,土地制度改革是一个渐进过程,但必须有力的加速推进。比如要增加存量用地的供应,北京市政府最近公布的一个规划,说到2020年北京的城乡建设用地量是2860平方公里,但到了2030年,这个用地指标反倒降至2760平方公里,这意味着整个北京市的城乡建设用地未来是收缩的,不是扩大的。这样的话,必须在既有的存量土地中做文章,拿出低效用地,进行二次开发建设,进一步提升用地效率。


另外,农村建设用地改革推进比较慢,目前还在试点。那么,是否能加快推进农村建设用地的改革?让更多大城市周边的农村建设用地也可以享受城市建设用地的待遇,加快入市改革的进度,这就是所谓的同质、同权、同价。作为房产用地来进行开发建设,以补充城市国有用地的不足。


所以说,供给侧改革既要着眼于短期土地供应计划落实的保障性,又要着眼于中长期的改革,只有这样,长效机制建设才能更快、更好的推进。


【关注公众号:1、杨红旭楼市研究  2、购房研练社】

【关注“分答”或新浪微博问答,偷听老杨更多干货】


[1]北京狠招自残商住房,调控力度史无前例!房价见顶!

[2]中国第一个住宅领域的立法,正式启动了!

[3]【房事问答6】如果发生经济危机,怎么保卫财富?

[4]什么时候,房地产调控才会显效?

[5]第一仗获胜:全国住宅去化周期,由20个月降至13个月!

[6]短周期的那点事:林中董事长致同事的一封信

[7]揭秘16城真实房价"行军路线图"

[8]2016年房地产预测靠谱率排行榜

[9]最后一次预警:30城上榜,18城亮红灯

[10]新年寄语红粉:不断反思与总结,才能玩转房事

[11]春节台湾游,关于房地产的小小感悟

[13]中国历史上的两次区域房价泡沫都破裂了

[14]全国45个大中城市房价泡沫排行榜

[15]2017全国楼市降温幅度,三线城市很关键

[16]当前全国楼市泡沫最大的地区,你知道吗

[17]老杨论市:春季行情,有木有

[18]对于杭州购房者与开发商,价值千亿的一次演讲

[19]人生得意须尽欢,对!投资顺手须尽兴,错

[20]16位楼市“大富翁”,谁在“装穷卖乖”

朋友 图片 表情 草稿箱
请遵守社区公约言论规则,不得违反国家法律法规